SFRATTO PER MOROSITA’: quando l’inquilino non paga i canoni di locazione (affitto)

Una delle maggiori preoccupazioni per un proprietario è sicuramente quella di trovare un inquilino diligente e affidabile che paghi regolarmente, tutti i mesi, il canone stabilito nel contratto di locazione. Se ciò non avviene cosa succede? Cosa è possibile fare?

La costituzione in mora

Per prima cosa sarà necessario inviare all’inquilino moroso una raccomandata con avviso di ricevimento (A/R) di costituzione in mora, nella quale gli si chiederà di adempiere alla sua obbligazione (ossia pagare i canoni arretrati), avvertendolo che, se non lo farà entro un termine (in genere di 15 giorni) si adiranno le vie legali.

In caso di mancata risposta o di mancato pagamento entro il termine indicato sarà necessario rivolgersi ad un legale che procederà alla redazione dell’atto di intimazione di sfratto per morosità (artt. 658 c.p.c )

Intimazione di sfratto per morosità

Cos’è e requisiti

E’ un procedimento sommario speciale che consente al locatore (cioè il proprietario dell’immobile, l’erede, il legatario o il comproprietario, se gli altri comproprietari sono d’accordo) di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito¹.

Per poter procedere con lo sfratto occorre che sussistano dei requisiti:

1. che vi sia un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale;

2. mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo è di una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista ovvero mancato pagamento nel termine previsto “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone” ². Per gli immobili ad uso commerciale resta, invece, il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. (dovrà valutare il giudice l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della L. 392/1978 come parametro orientativo)

Procedimento

Il procedimento inizia con l’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza per la convalida; è possibile richiedere, nello stesso, anche ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso il giudice emetterà decreto ingiuntivo). L’atto  di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione in udienza dovrà essere depositato presso il Tribunale competente (ossia quello del luogo in cui si trova la cosa locata).

Verrà poi fissata  un’udienza e si potranno verificare le seguenti ipotesi:

• il conduttore si presenterà e farà opposizione alla convalida. In tal caso, se l’opposizione sarà fondata su prova scritta, il giudizio proseguirà secondo il rito speciale di cui all’art. 447 bis c.p.c.; se l’opposizione non sarà fondata su prova scritta, invece, il giudice pronuncerà ordinanza di rilascio dell’immobile e poi il giudizio proseguirà secondo il rito speciale di sui sopra.

• il conduttore si presenterà ma non farà contestazioni (potrà saldare le morosità oppure chiedere il cd” termine di grazia” ossia chiedere al giudice un termine entro cui saldare il proprio debito³. Termine che il giudice concederà, rinviando l’udienza. Il termine di grazia è comunque ammesso solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali.

  In caso di “morosità incolpevoli” (nei casi tassativamente previsti e secondo modalità stabilite) il conduttore potrà evitare lo sfratto accedendo ad un apposito Fondo⁴.

• il conduttore non si presenterà o comparendo non si opporrà: il giudice, se ricorrono i presupposti previsti dalla legge, convaliderà lo sfratto, fissando la data del rilascio, decorsa la quale se il conduttore non avrà rilasciato spontaneamente l’immobile, il locatore potrà procedere con l’esecuzione forzata (dopo la notifica dell’atto di precetto).

I canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto e le spese relative all’intimazione potranno essere richiesti con decreto ingiuntivo (ai sensi dell’art. 664 c.p.c.) oppure con un’autonoma azione (con azione ordinaria o con giudizio monitorio)

1   Art. 658 comma. 1 c.p.c. “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”

2   L. n. 392/1978 (cd legge equo canone)

3  Art. 55 L. 392/1978 (cd. Legge equo canone)

“La casa è il luogo entro il quale ci rifugiamo per paura del mondo che è fuori di noi”. Cesare Zavattini

Autore: Sabrina Storni