Cos’è

L’art. 23 D.L. 12.09.2014 n. 133 convertito con la L. 11.11.2014 n. 164 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) ha introdotto questo tipo di contratto unitario tipico a struttura complessa (cd “Rent to Buy) con il quale un soggetto (conduttore) può godere di un immobile (ossia un edificio di qualsiasi natura, in corso di costruzione o ristrutturazione, terreni ecc), pagando un canone pattuito nel contratto stesso e alla scadenza di un termine stabilito tra le parti, potrà acquistarlo.

Obblighi delle parti

Con il contratto “Rent to Buy” il proprietario consegna l’immobile al conduttore, impegnandosi a trasferirlo a lui alla scadenza del termine pattuito; il conduttore paga il canone pattuito (l’importo di questo sarà più elevato rispetto a un “normale” canone di locazione in quanto una parte del canone viene corrisposta per il godimento dell’immobile mentre l’altra parte del canone è imputata “quale corrispettivo” del futuro trasferimento (acquisto). Questa quota gli sarà però restituita nel caso in cui entro il termine stabilito, decida di non acquistare l’immobile).

Va precisato che il conduttore ha “diritto” ad acquistare l’immobile entro un “termine determinato” ma non è obbligato a farlo. Pertanto potrà decidere liberamente di non acquistarlo e il contratto cesserà di avere ogni effetto.

Qualora, invece, il conduttore decida di acquistare l’immobile, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati e il concedente (proprietario dell’immobile) dovrà perfezionare la vendita.

Inadempimenti delle parti

“In caso di risoluzione per inadempimento del concedente (cioè del proprietario dell’immobile), lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, invece, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità’, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto” (art. 23 comma 5 D.L. Cit)

Fallimento del concedente (proprietario dell’immobile)o del conduttore

In caso di fallimento del concedente il contratto proseguirà, salvo che venga esperita l’azione revocatoria; in caso di fallimento del conduttore, invece, il curatore potrà decidere se sciogliere il contratto o meno (art. 23 comma 6 D.L. Cit)

Autore: Sabrina Storni