Quando un soggetto è inadempiente verso i propri creditori, può subire da parte di questi ultimi una procedura esecutiva per il pignoramento e la vendita dei beni di sua proprietà attraverso l’asta giudiziaria.

Dalla vendita i creditori potranno così soddisfare in tutto o in parte il loro credito.

In questi casi, il Giudice dell’esecuzione nomina un professionista (avvocato, notaio o commercialista) iscritto nell’elenco tenuto presso ogni Tribunale, che viene delegato alla vendita del bene oggetto della procedura esecutiva.

Il Giudice nomina anche un perito affinché rediga una perizia di stima del bene, sulla base della quale il delegato alla vendita fisserà il prezzo base.

Potrà essere nominato anche un custode del bene, che consenta agli interessati di visionarlo.

Il delegato alla vendita predispone l’avviso di vendita, in cui indica tutti i dati dell’asta e le modalità di partecipazione, oltre al prezzo e le eventuali vendite precedenti. Tale avviso dovrà poi essere reso pubblico.

A questo punto, il bene oggetto di pignoramento è posto in vendita e si potrà svolgere l’asta giudiziaria per l’aggiudicazione, a cui il debitore però non potrà partecipare.

Negli ultimi anni, il procedimento delle aste giudiziarie è stato radicalmente riformato: è stato infatti introdotto il sistema delle aste telematiche e a tal fine è stato creato il Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia . A seguito della riforma sono divenute obbligatorie anche le pubblicazioni degli avvisi di vendita nel suddetto portale.

In pratica, l’asta giudiziaria viene svolta in maniera telematica, attraverso un’apposita piattaforma informatica messa a disposizione dal Gestore della Vendita ovvero da un soggetto privato iscritto all’apposito registro ministeriale (un esempio è astalegale.net).

Chi volesse partecipare ad un’asta giudiziaria, dovrà connettersi al portale del Ministero e registrarsi, dopodiché prima di procedere all’offerta, si potrà inviare una richiesta al custode per visitare l’immobile o visionare i beni mobili posti in vendita.

Attraverso la piattaforma sarà poi possibile formulare un’offerta mediante il modulo web reso disponibile dal Ministero della Giustizia. Le offerte devono essere fatte personalmente dall’offerente o da un mandatario munito di procura speciale. Perché l’offerta sia valida, si dovrà tenere conto dell’offerta minima consentita e dovrà essere versato un deposito cauzionale, prima del giorno fissato per lo svolgimento dell’asta.

Esistono diverse tipologie di vendita che vengono scelte di volta in volta dal giudice dell’esecuzione a seconda delle diverse esigenze:

– La vendita sincrona telematica, in cui i rilanci vengono formulati dagli offerenti in via telematica in tempo reale con la partecipazione simultanea del Giudice (o del delegato) e di tutti gli altri offerenti.

– La vendita sincrona mista, analoga a quella sincrona telematica, ma permette anche la partecipazione di soggetti che presentino offerte mediante deposito cartaceo in cancelleria.

– La vendita asincrona, in cui gli offerenti formulano rilanci in via telematica in un lasso temporale determinato e senza la simultanea connessione del Giudice o del referente della procedura. Vi si ricorre generalmente per la vendita di beni mobili (un esempio ne è il sistema delle aste online del sito Ebay).

Una volta inviata la busta telematica contenetene l’offerta, occorrerà attendere il termine indicato nel bando per l’apertura e l’esame delle buste da parte del delegato alla vendita.

Si aggiudicherà l’asta chi avrà fatto l’offerta migliore, qualora vi siano più partecipanti ovvero chi avrà avanzato l’unica offerta, nel caso non vi siano altri offerenti. In proposito si ricordi che il Giudice valuta l’offerta migliore tenendo conto del prezzo offerto, dell’importo della cauzione versata e della tempistica indicata dall’offerente per il pagamento.

A coloro che non riescano ad aggiudicarsi l’asta, verrà riaccreditata la cauzione nei modi e nei tempi previsti dal bando. Se, invece, l’asta va deserta il Giudice potrà disporre un abbassamento della base d’asta.

Alla fine, se il bene rimane invenduto tornerà all’esecutato e i creditori dovranno perseguire un’altra strada per soddisfare il proprio credito.

Se ci si è aggiudicati un’asta bisognerà versare il saldo entro un termine perentorio stabilito, non soggetto a sospensione feriale. Oltre pagamento del prezzo del bene, sono dovuti anche altri oneri quali le spese fiscali, il compenso spettante al professionista delegato, l’imposta di registro e i diritti di procedura.

Se non si ha a disposizione la cifra per il pagamento del prezzo, è possibile ricorrere a un mutuo, che la banca potrà erogare nei tempi stabiliti dall’asta. Verrà dunque fatto firmare dalla banca un preliminare di mutuo per l’acquisto di immobile da vendita giudiziaria, sottoposto però alla condizione che si verifichi l’aggiudicazione del bene al mutuatario e il suo trasferimento in capo allo stesso. Sarà possibile anche usufruire dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa.

E’ bene ricordare, infine, quali rischi si corrono se ci si aggiudica l’asta, ma non si corrisponde quanto dovuto (ovvero il saldo del prezzo e gli ulteriori oneri) nei termini stabiliti. In questo caso, il Giudice dichiarerà con decreto la decadenza dell’aggiudicatario, pronunciando la perdita della cauzione a titolo di multa e la disposizione di un nuovo incanto.

Un ulteriore rischio da valutare nella partecipazione alle aste giudiziarie è dato dalla eventuale occupazione dell’immobile da parte dei vecchi proprietari che potrebbero non liberare prontamente l’abitazione. Tuttavia, è il Giudice dell’esecuzione che dispone la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione.

Autore: Elisa Ricci